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楼市“越调越涨 不调不怎么涨”的症结在哪里?
2016-03-28     编辑:Admin   来源:   查看:    字体:【 小】

本文作者为中金公司研究部负责人梁红,授权华尔街见闻发表。未经授权不得转载。

近日上海市发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,进一步收紧限购、限贷政策:1)非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满 2 年延长到满5年;2)二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控,旨在抑制上海楼市非理性过热。

似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011 年2月北京实施“限购令”、2013 年4月提高二手房首付比例至七成,然而调控以来北京房价却上涨了44%,远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控,房价会涨得更猛。

那么又该如何理解重庆呢? 重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上 除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税(且税率不高)之外,重庆几乎“放任”房地产市场,可是重庆房价过去五年却只涨了12%。

楼市“越调越涨 不调不怎么涨”的症结在哪里?

为什么会越调越涨,不调反而不怎么涨?是因为经济增长快慢吗?2015年上海GDP增长6.9%,重庆增长11.0%。

近几年, 上海的经济增长放缓的趋势与全国基本一致,而重庆却维持着10~11%左右的高增长, 表现突出。2014 年以来的八个季度,重庆经济增长在全国所有省市中基本上都保持在第一名。2005 年重庆的人均GDP 只有上海的 20%,到了2015年,这一比例已经达到50%, 经济发展水平提升很快。

是因为人口流入多少吗?2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑,而重庆人口呈现回流态势。

上海是现代化国际大都市,吸引力强,人口一直是净流入,而且净流入的数量在过去十多年一直在增加,但是在 2015年却出现了拐点;相反,重庆地处西部内陆地区,外出打工的人口超过外来人口,一直是净流出状态,但是 2010 年以来,随着城市建设的推进和产业集群的发展,重庆吸引力在不断提升,外来人口逐年增加,但外出打工人口基本持平,人口净流出的数量明显下滑,尤其是 2015年,外出打工人口大幅减少,体现出人口回流的态势。

楼市“越调越涨 不调不怎么涨”的症结在哪里?

那么到底是什么原因导致了上海、重庆的不同结果?症结主要在供应端:

1)土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平,造成住房供不应求。即便与国内城市比较, 上海建成区占比仅16%,也远低于 27%的全国平均水平,说明仍存在大量农地。

为了打开供应瓶颈,需要配合土地制度改革,而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证,通过占补平衡的原则,既守住了耕地保护红线,又缓解了城市建设用地的紧张,每年为重庆多增14%供地。

2)保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求,实现房屋的“消费属性”,而极大的降低其“投资属性”,从而也降低 了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系,保障房供地占比达到 22%,远高于上海的 14%。

既然是供应端的问题,在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。

1)首先,以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。

政府提出,“十三五”要实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。到 2020年,户籍人口城镇化率要 达到 45%。户籍制度改革的最终目标,是要从根本上改变城乡二元结构,实现人口的自由流动以及城市户籍红利对常住人口的平等覆盖。

而以户籍限制购房资格,无疑与户籍制度改革的权利平等化初衷不符,进一步强化了上海的户籍红利。此外,以行政手段调控楼市,也背离了房地产的市场化改革方向。

那么,难道是上海人口已过载,需要通过限购延缓人口流入?我们认为不然。

上海人口密度并不高。上海城区的人口密度为3,400 人/平方公里,还远低于纽约/ 东京 8,300 和 7,100 人/平方公里的水平。但建成区的人口密度(22,000 人/平方公 里)已经达到了曼哈顿(27,000 人/平方公里)和东京特别区(14,000 人/平方公里) 的水平。也就是说,上海的人口密度问题,需要通过增加供地、扩大建成区面积来 解决,而非限制人口的流入。

作为中国最大的城市(人口和GDP角度),集中度也不够。上海作为首位城市,人口和GDP占全国比重分别只有 1.7%和6.4%。人口集中度低于同样是人口大国,且经济发展水平还不如中国的印度;GDP集中度低于同样国土广阔,经济活动分布更均衡的美国。

楼市“越调越涨 不调不怎么涨”的症结在哪里?

2)其次,首付款比例在中国仍然偏高。

上海首套房(必须名下无房)的首付比例为 30%, 二套房首付比例高达50%/70%,远高于国际上惯行的5~25%首付比例(二套及以上的比例相比首套更低)。而以行政手段划定首付比例,而非交由商业银行从风险定价角度自 行决策,也背离金融体系的市场化改革方向。

现在中国的住房贷款占 GDP 比重只有21%, 远低于住房金融体系发达的美国(77%)和家庭理财观念相近的日本/韩国(37%/31%)。

提高首付比例,还会恶化财富及收入分配。高首付比例将提高广大中等收入家庭的购房门槛,而富裕阶层有能力全款购房,再将房产作抵押贷款,抵押比例能达到五到七成, 实际杠杆使用幅度高于二套房贷。香港的经验也证明在住房供给严重不足的大背景下, 高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。

楼市“越调越涨 不调不怎么涨”的症结在哪里?

过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,已在过去多年的实践中被证明无法有效调控长期房地产市场走向。

春节以来这一轮一线城市的房价暴涨,也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。我们认为只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才 能还人民一个合理、健康的房地产市场。

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